楼市调控政策“松绑”城市增多，这释放出了什么信号？
随着越来越多的城市和地区，对楼市的调控进行松绑，会更多的刺激买房成交率。对人们释放出了以下几个信号。楼市松绑以后房贷的利率会得到下调，而且人们在贷款的过程中速度更快。大多数地区基本上一个星期可以解决贷款的问题，最多不会超过一个月。而且在审核的过程中也会更加的流畅，所需要的材料比之前要少一些。但仍然不能排除有的人不会进行贷款。楼市松绑可以放宽人才落户的相关政策。当楼市松绑以后，直接的影响就是城市的人口量会逐渐增加，增加以后对房子的需求量也会扩大，很多外来地区的户口涌入新的城市去购买新房子。可能在未来的某个时间段，一线城市会出现饱和的状态。楼市松绑对国内经济起了托底的作用。目前楼市松绑的大多数地区都处于三四线城市，有的人认为以后会蔓延到一二线城市，这样可以让全国的房价继续上调，让本来流向实体行业的经济再次流向了房地产，所以从这一角度来讲，对居民释放出的信号并不友好。楼市松绑以后，在未来的几年之内房价会迎来一个幅度的增长，但也可能会出现一个很大幅度的下跌，因为房地产的调控只是起到了稳定房价的作用，但是短期的房价稳定器对于房地产来说比较有效，长期的房价稳定并不能起到宏观的调控作用。总体来说，楼市松绑以后的一些中小城市的房地产调控得到了释放，而且这些城市的经济增长也会出现一个暂时的反弹，至于以后会不会继续下跌要看房利率以及放款的速度。只要是真正的为人们的经济着想，每个城市就会吸引很多的外来人员在这里扎根落户。
多地出台“松绑”新政提振楼市
多地出台“松绑”政策，进一步提振楼市。比如，宁德市、杭州市余杭区放松限购，南宁市、郑州市优化公积金政策等。在业内人士看来，随着新一轮地方性购房政策的支持，房地产市场进一步复苏的动力依然存在，市场信心也将进入调整修复、积极向好的过程中。多地相继放松限购为了助力楼市持续复苏与增长，部分地区在5月出台新政，包括放松限购、推行房票安置、实行二手房“带押过户”等。易居研究院研究总表示，从目前情况可以看出，各地对于住房消费的提振依然是重视的，提振的节奏也依然在加快。不过，尽管各地调控政策放松是大方向，但还没有到一步到位的彻底放松阶段，依然体现为小幅放松、基于市场情况作出的微调。多地优化公积金政策除了放松限购外，多地还在优化公积金政策，涉及提高公积金贷款额度、支持公积金支付购房首付等。广东省梅州市住房公积金管理中心就通过了适当提高最高贷款额度、建立贷款额度和预警等级联动调整机制、优化调整租房政策、优化调整购房提取政策等政策事宜，政策调整后，住房公积金贷款双方缴存最高额度由原来的40万元调整为50万元，单方缴存最高额度从25万元调整为30万元，异地缴存职工贷款最高额度从20万元调整为25万元。而进入5月后，各地优化公积金新政出台愈发频繁。除了增加贷款额度、提取公积金支付购房首付款以外，多地加大了支持老人、多孩家庭购房力度，从而释放“一老一小”购房需求。对此，中指研究院市场研究总监表示，今年以来，已有超百城出台政策超250次，其中超4成涉及公积金相关内容。近期部分核心城市政策亦有所优化，如上海、广州、深圳均增加多孩家庭公积金贷款额度等。从政策效果来看，目前已出台的政策对销售直接拉动效果相对有限，但对市场情绪产生了积极带动，特别是热点城市，随着政策力度的不断增加，热点城市市场情绪有望进一步改善，从而带动市场活跃度好转。各地楼市政策将继续优化未来，房地产政策还有哪些调整空间？哪些城市发布新政的可能性更大？中央政治局召开会议，为房地产市场定调，整体基调并未受一季度局部市场升温影响，短期房地产政策仍将保持宽松状态，稳定购房者置业信心和预期至关重要。二季度，前期已出台的保交楼、加大“三支箭”支持房企融资等政策有望继续落实到位。各地楼市政策或继续优化，比如重点一二线城市库存较高的郊区或按照“一区一策”原则，优化限购条件和认房认贷政策；结合生育政策，对多孩家庭的限购套数、首付比例、房贷利率、公积金贷款额度等给予支持；降低房屋交易税费、房票安置等。对于三四线城市，当前政策优化的空间已相对有限，在限购限贷等政策已经放松的情况下，大多数城市选择对限售政策、购房补贴及公积金政策进行调整，鼓励房票安置等，以此进一步促进刚性和改善性住房需求释放。“政策宽松动作正在进一步强化。”观察近期重点城市购房政策的新动向，能够看出重点的二三线城市依然在购房政策方面有进一步宽松的可能。随着新一轮地方性购房政策的支持，房地产市场进一步复苏的动力依然存在，市场信心也将进入调整修复、积极向好的过程中。
落户政策再松绑 利好这些城市房地产
“城区常住人口300万～500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件。”4月8日，国家发改委关于印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，明确要求继续加大户籍制度改革力度，实现“常住人口和户籍人口城镇化率均提高1个百分点以上”。全面放宽此前，我国已经推动1亿非户籍人口在城市落户的工作，此次通知进一步放宽了落户政策。通知规定，城区常住人口100万～300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万～500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。根据《2017年城市建设统计年鉴》，结合公开资料，统计梳理发现，目前城区人口超过500万的城市有13座，除了北上广深这4个超大城市，还有天津、重庆、武汉、成都、南京、郑州、杭州、沈阳、长沙等特大城市。也就是说，未来除了这13城外，其他城市都将全面放开放宽落户限制。放宽落户≈房价上涨？恒 大集团总裁夏海钧曾表示：“一二线城市和三四线城市的评价体系已经过时了，现在城市布局主要看是否有人口净流入以及是否有产业支撑。”我国城市人口流动速度加快，同时反映在房地产市场。公开资料显示，2018年常住人口增加最快的10个城市分别是深圳、广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙和宁波。2018年，深圳常住人口增加49.83万；广州40.6万；西安过去一年多有近百万新增落户，常住人口增量则在38.7万；杭州33.8万；重庆常住人口自然增长10.75万，净流入15.88万。人口流动方向几乎同国家统计局发布的《2019年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》所描述房价涨跌一致。2019年2月，广州新建商品住宅价格同比上浮11.3个百分点，西安同比上浮24.2%，杭州上浮6.6%，重庆则上浮12.2个百分点。中原地产首席分析师张大伟表示：“全国各地都在松绑户口政策，最典型的包括西安、杭州、南京等二线城市，这些城市也恰恰是过去一轮房价上涨最明显的区域。”与之相对的是，根据《北京市2018年国民经济和社会发展统计公报》，2018年末北京常住外来人口764.6万，占常住人口的35.5%，比上年减少29.7万。2018年末，上海全市常住人口总数为2423.78万人，净流入人口为1.05万。天津公布的数字显示，截至2018年末，天津全市常住人口1559.60万人，净流入0.782万。两座城市的人口增长几乎可以忽略不计。同时，根据《2019年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，2月北京新建商品住宅价格同比仅上浮2.9%，上海为上浮1.5个百分点，天津则上浮1.4个百分点。红利释放合硕机构首席分析师郭毅向《每日经济新闻》记者表示：“该政策会对一些准一线和省会城市，包括东部经济相对发达的沿海城市有利好。然而，对于长期人口净流出的城市地区，该政策预计会造成空心化加剧。”2018年是厦门楼市惨淡的一年，成交量价格纷纷下跌，即使到了2019年2月，根据国家统计局数据，厦门当月新建商品房价格与上年同比持平，二手房同比下降3.5个百分点。但厦门楼市上涨趋势明显。据公开资料，2019年3月厦门一手住宅共计成交了1144套，比2月505套增加639套，环比上涨126.5%，日均约37套。二手住宅成交量便不断攀升，3月二手住宅成交4433套，单日成交频繁突破200套大关，比起去年的日成交量直接翻番。可以预见该政策对于经济基础较好、区位优势明显的城市楼市有一定的提振作用。谈及该政策，国家发改委城市和小城镇中心研究员冯奎在接受媒体采访时也表示：“都市圈、城市群人口在城镇总人口中的比例将会进一步提高，城镇化推动人口进城，对于扩大消费、稳定经济增长将有积极作用。
落户就能买房！这一热点省会楼市调控"松绑"
继杭州、成都后，热点城市西安也对楼市调控政策进行了“松绑”。11月19日，西安发布楼市新政，对限购政策进行了调整，包括放松购买首套二手房的条件，降低人才购房门槛，增加二孩及以上家庭购房套数，缩小限购区域范围等。业内人士认为，西安新政着力点在二手房，有利于促进新市民住房需求实现，还能通过“卖一买一”带动住房消费升级。杭州、成都、西安等城市集聚的人口多，对全国楼市稳定的信号意义很强。西安楼市调控“松绑”11月19日，西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组发布了《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》。具体内容为：一、从市外迁入本市且在住房限购区域无住房的居民家庭，落户西安市后即可在住房限购区域购买首套二手住房。二、在住房限购区域无住房的非本市户籍居民家庭，持有本市《居住证》，且在购房之日前6个月在本市连续缴纳社保或个税的，可购买1套二手住房。三、经批准引进的各类人才，在西安市住房限购区域购买住房时无须提供社会保险或个人所得税相关证明材料。四、符合西安市购房资格的二孩及以上家庭，在住房限购区域内限购套数的基础上可新购1套住房。二孩及以上家庭购买的第3套住房为新建商品住房时，应列为“普通家庭”类别。五、临潼区，西咸新区沣东新城上林街道，沣西新城高桥街道、马王街道，高新区托管的非限购区域不再列入我市住房限购限售范围。政策“松绑”四大变化根据西安住建局对新政的解读，新政主要有四方面变化：一是对购买首套二手住房的条件进行了“松绑”，即从市外迁入西安市户籍，且在限购区域无住房的居民家庭，购买首套二手住房时取消“须在购房前落户满1年”的要求。同时，在限购区域无住房的非西安市户籍居民家庭，购买首套二手住房的条件由“持有西安市《居住证》，且在购房之日前2年在西安市连续缴纳社保或个税”调整为“持有西安市《居住证》，且在购房之日前6个月在西安市连续缴纳社保或个税”。二是对人才购房条件进行“松绑”，经批准引进的各类人才购房，由于社保、个税已在人才认定过程中进行审查，在购房前不再要求提交社保或个税相关证明材料。三是对二孩及以上居民家庭购房条件“松绑”，西安市户籍的二孩及以上居民家庭，住房限购套数由2套增加至3套，购买第3套住房时，须落户满3年；非西安市户籍的二孩及以上居民家庭，住房限购套数由1套增加为2套，购买第2套住房时，需持有西安市《居住证》，且在购房之日前2年在西安市连续缴纳社保或个税；二孩及以上家庭在住房限购区域参加新建商品住房购房登记时，第1套、第2套以“刚需家庭”类别登记，第3套以“普通家庭”类别登记。四是对住房限购范围进行了“松绑”，调整后的限购区域包括：新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、长安区、西咸新区沣东新城（不含上林街道）、高新区（不含托管的非限购区域）、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区。政策着力点在二手房此次西安新政着力点在二手房方面，包括落户即可买一套二手房，或非户籍持居住证 半年社保可买一套二手房。对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，西安政策着力在二手房，一方面是因为目前二手房交易价格连续下行、且跌幅较大，交易周期长，导致换房需求受阻，新房交易受到影响；另一方面是因为二手房价格下跌，削弱了新房交易。李宇嘉认为，目前，类似西安等热点城市，换房需求占很大比重，换房需求能否顺畅，是市场是否良性循环的标志。一套二手房交易能带动2-3套连环单的交易，不仅能释放中小户型、中低价位为主的二手房供需，促进新市民住房需求实现，还能通过卖一买一带动住房消费升级，这是住房消费健康发展的标志。另外，对于西安此次放宽人才购房门槛，李宇嘉认为，通过降低非户籍落户后购房或直接购房的门槛，有助于这些人群扎根西安，提高西安的城市中心地位。此外，对于西安此次调整限购区域，李宇嘉认为，这是近期热点城市限购政策适当调整的一种方式，对于楼市降温快的区域，适当调整限购是一种较有效的模式，既不违背“房住不炒”，也释放纾困市场、稳定预期的信号。李宇嘉进一步指出，杭州、成都、西安等城市集聚的人口多，对全国楼市稳定的信号意义很强，同时，考虑到稳楼市与“房住不炒”、“不以地产刺激经济”等顶层设计的结合，政策需要“有所为有所不为”，将二者有效结合，未来，政策将继续坚持“小步快跑”的模式，频率较高但每次政策力度不会太大。
